AVM’lerin kıymeti yüzde 47 geriledi!: 2022

Merhaba, 

Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) tarafından, Ernst & Young liderliğinde ve Esas Gayrimenkul yardımıyla gerçekleştirilen “AVM Sektörü Finansal Sorunlarına Yaklaşımlar ve Çözüm Önerileri” başlıklı rapora bakılırsa, son meydana getirilen düzenlemeler nedeniyle AVM’lerin değeri yüzde 47 düşerken, yatırımlar ise yüzde 56 geriledi. Söz mevzusu raporun sonuçlarının paylaşıldığı görüşmede konuşan AYD Başkanı Prof. Dr. Hüseyin Altaş, son yıllarda hayata geçen yasal mevzuatların sektöre finansal etkilerini değerlendirdi.

Altaş, “2016’da AVM’nin işletiminin düzenlenmesi, 2018’de dövizle kiralama yasağı, 2019’da borçlar kanunda artış oranıyla ilgili düzen, 2020’de ertelenen yükümlülüklerin borçlar kanundaki yürürlüğe girişi ve son olarak da tekrar ortak alan düzenlemesi yapılmış oldu. Özellikle 2018 meydana getirilen tertip ile AVM’lerin finansal giderlerinin kiralara oranı 3,41 katına çıktı. Yani borçlu AVM’lerin kira geliri borçlarını ödeyemez hale geldi. 2019’da borçlar kanunda yapılan değişiklikle kirada TÜFE 12 aylık yaklaşık şartı getirilmişti. Bu ortalamayla kira artışları yüzde 114 oldu. Oysa düzgüsel enfl asyon oranında artış olsaydı yıllık bazda bu oran yüzde 167, döviz ile devam etseydi de yüzde 282 olacaktı. Artışlar ile değerleme yapıldığında AVM’lerin kıymeti Euro bazında yüzde 47 düştü. Bizim AVM’ler olarak birinci önceliğimiz hayatta kalmak için kira geliri elde etmek. Ancak hayata geçen regülasyonlar, gelirimizin sürekli düşmesine yol açtı” dedi.

Ortak giderlerin yüzde 47’si öğrenim edilemiyor

Ortak alan gelirleri ile alakalı de konuşan Altaş, “Düzenlemeler neticesinde tahsilatlar devamlı olarak geriledi. Ortak alan giderlerinin gelirlerle karşılanma oranı 2017’de yüzde 71 iken, bu oran 2021’de yüzde 53’e düştü. Yani giderlerin ancak yüzde 53’ünü perakendecilerden tahsil edebiliyoruz. Son yönetmelik ile bu oran ne olur bilemiyoruz. Sonuç olarak hem kira gelirlerimiz aynı zamanda ortak alan gelirlerimiz ciddi manada düştü” ifadelerini kullandı. Sektörün nefes alabilmesi için yapılması gerekenler konusunda ise Altaş, şu ifadeleri kullandı: “Ticari gayrimenkul kira diyeti bir an ilkin birçok ülkede olduğu şeklinde Türkiye’ye de getirilmeli. Hollanda, Almanya ve İsviçre benzer biçimde ülkelerdeki veriler de gösteriyor ki ticari gayrimenkul kira diyeti fark eder, mesken farkına varır. Sosyal hukuk devleti güçlüye karşı zayıfı koruma güdüsüyle sözleşmeleri düzenler. Birçok perakendeci AVM karşısında güçlü konumdadır. Korunması gereken bir ihtimal de AVM yatırımcısıdır. Düzenleme yapılması halinde internasyonal ve yerel yatırımcıların tekrar sektöre yatırım yapacağına inanıyoruz. Çünkü belli noktalarda AVM doygunluğuna ulaşılsa da 13 ilde hala AVM yok. Belki AVM’lerin ne şartlarda, nerelerde ve ne çoğunlukla yapılacağı da regüle edilebilir.” Toplantıda verilen bilgilere nazaran hali hazırda AVM’lerin yüzde 12’si TL olmak suretiyle 13 milyar dolar borcu bulunuyor. Altaş, “Mevcut borçların yüzde 23’ünün vadesi bu sene, yüzde 51’inin 2023 ve kalan da 2024 ve sonrası. Ödeme riskimizin en yüksek olduğu yıllar 2022, 2023 ve 2024 yılları. AVM’ler kredi döndürmek için bankalar ile görüşüyorlar ama adaletli bir konum yok. Tüm sektörlere el atıldı. AVM sektörü ile de iş donanması yapılarak bunların düzenlenmesini talep ediyoruz” dedi.

AVM yatırımları yüzde 56 azaldı

AYD Başkan Yardımcısı Cem Eriç de 2021 sonu itibari ile AVM sayısının 442’ye kiralanabilir alanın ise 14 milyon metrekareye yükseldiğini söyledi. 2023 itibari ile bu rakamın 15 milyon metrekareye çıkmasının beklendiğini özetleyen Eriç, “2007-2017 arasında hızla artan AVM yatırımları 2018 hemen sonra dikkat çekici bir hızla azaldı. Yeni arz her sene yüzde 56 düşerek 890 bin metrekareden 390 bin metrekareye ve 28 olan adet de 9’a geriledi. Halihazırda 13 ilde hala AVM yok” dedi.

1,4 milyar ziyaretçi ile 2019’un peşinde

AVM’lerin salgının negatif etkisini üzerlerinden hala atamadığını da belirten Eriç, bu mevzuda şu detayları paylaştı: “Rakamların doruk yapmış olduğu sene olan 2019’da AVM’ler yıl genelinde 2,2 milyar ziyaretçi ağırladı. Bu rakam 2021’de 1,4 milyar adet olarak gerçekleşti. Bu senenin temmuz ayı itibari ile ise ziyaretçi sayısı, 2019’un hala yüzde 12 gerisinde” diye konuştu.

Kira geliri Euro bazında yüzde 53 geriledi

Kira gelirlerinin geride kalan dönemde Euro bazında mühim miktarda gerilediğine dikkat çeken Cem Eriç, “2017-2021 kıyasına nazaran metrekare başına düşen kira geliri yüzde 53 geriledi. Bu proje finansmanını dövizli yapmış AVM’lerin en büyük sorunlarından biri. Borç döviz olarak büyürken, gelirler TL olarak düşüyor. Borçların faizlerini dahi ödemekte zorlanıyor AVM’ler” dedi. Yaratılan ekosistem ile ilgili de bilgi veren Cem Eriç, şu şekilde devam etti: “AVM’ler, içinde yer alan mağazalarla birlikte önemli bir ekosistem yaratıyor ve bu ekosistem, birçok değişik sektörü besliyor. 2021’de yaratılan gelir 388 milyar TL’ye terfi etti. GSYH olarak bakıldığında da 257 milyar TL’lik bir katkı yapılmış. Bu Türkiye GSHY’sinin yüzde 4’üne eşit. Öte taraftan 2.1 milyon benlik çalışanla da toplam istihdamın yüzde 7,4’ünü sağlıyor. 2021’de yaratılan 69 milyar TL vergi ile de toplam vergi gelirleri için de yüzde 5’lik pay aldı. Türkiye için önemli bir değer olan ihracat konusunda ise yabancılara yapılan satışlar ile mühim bir fonksiyon üstleniyorlar. AVM’ler mahalli perakendecinin markalaşması, yurtdışına açılması ve online tecim şeklinde birçok alanda da önemli fonksiyonlar üstüne alıyor” açıklamasında bulundu.

Kur uyumsuzluğu giderilmeli

Toplantıda AVM sektörüne yönelik çözüm önerilerini ileten Ernst & Young Türkiye Şirket Ortağı İlhami Koç, “Tacirler arasındaki kiralama işlemlerinin konut amaçlı kiralamadan ayrı bir şekilde düzenlenmesini öneriyoruz. Yönetim ve pazarlama giderleri dahil bütün giderlerin AVM yönetimi ve kiracılar arasındaki mutabakata nazaran paylaşılmasının değerlendirilmesi isabetli olur. Kısa vadeli bir çözüm olarak; kira artışlarının senelik/dönemlik TÜFE oranında yapılması, enfl asyon oranlarındaki değişimin adil bir halde yansıtılmasını sağlar. Gelir/borç ödeme dengesi gözetilerek vade yapısının yine kurgulanması ve kredilerin tamamen tasfiyesi yerine sürdürülebilir bir borçluluk seviyesi korunması da değerlendirilebilir. Kredi borçları ile gelirler arasındaki kur uyumsuzluğunun giderilerek borç/gelir dengesinin tekrar oluşturulması ve kredi borçlarının kısmen yada tamamen TL’ye dönüştürülmesi de değerlendirilmeli” dedi.

KAYNAK: Dünya Gazetesi – Yener KARADENİZ

 

Yazının Kaynağına Buradan Ulaşabilirsiniz

Yorumlarınızı esirgemeyin lütfen 🙂

Yorum yapın