FÖŞ  yazdı:  Dünyada konut krizi, Türkiye’de konut balonu: 2022

Merhaba, 

Mesleğin arasında olanlar fazlaca iyi bilir, her piyasanın birtakım temel düsturları vardır, zaman arasında asla değişmez. Bunlara o işkolunun “kömür madeninde şakıyan kanaryaları” da diyebiliriz. Konut pazarında yükselen faizler ve yavaşlayan bireysel gelirler her zaman durgunluğa yol açmıştır.   Dünya o şekilde bir döneme girdi şimdi, Bloomberg’e bakılırsa son bir yılda 50 Merkez bankası (MB) en az 50 baz puan artırmış.  Bir önceki makalemde (Fed’i bir tek FÖŞ anlıyor bu dünyada), Fed öncülüğünde global parasal sıkılaştırmanın (buna küresel finansal koşulların sıkılaşması da diyebiliriz) en erken 2024’e kadar süreceğini izah ettim.  Haliyle, bu ortamdan yatırım önerisi çıkarmak isteyenler derhal konut-inşaat pazarı, junk tahviller ve yüksek F/K’lı “büyüme hisselerini”  yakın takibe alır ve sıklıkla da şutlar.

Türkiye’de kerizler asla bitmeyecekmiş sandıkları bir emlak furyasından pay kapmak için ne pahasına olursa olsun, ev almayı sürdürüyorlar. Tam teşekküllü bir mesken balonunun ortasındayız. Dünyada  sıkça kullanılan göstergeler dev konut pazarının durgunluğa girdiğini veya yaklaştığını gösteriyor.

Bloomberg’in  “The World’s Bubbliest Housing Markets Are Flashing Warning Signs” (Dünyanın en köpüklü emlak piyasaları alarm işaretleri veriyor) başlıklı çözümleme/makalesinde 19 OECD ülkesinde mesken pazarı 5 tehlikeli sonuç göstergeye göre değerlendirmeye alınmış. Bu göstergelerden iki tanesi bizde de sıkça kullanılır:  Fiyat/kira ve Fiyat/bireysel harcanabilir gelir oranları bunlar. Tabloyu aşağıda sunuyorum.

 

Analize göre Kanada, Yeni Zelanda ve Çek Cumhuriyeti’nde mesken resesyonu fazlaca muhtemel. Bunlara Portekiz ve Macaristan’ı da katabiliriz.

The Globe and Mail’de çıkan (sizin için yaptığımız tercüme burada) bir makalede ise Amerika, Çin ve Yeni Zelanda   mesken resesyonuna aday olarak gösteriliyor. Bendeniz bu adaylara 25 yıldır Rus parası ve finans merkezi olmanın yarattığı ek taleple davul gibi şişen Londra konut pazarını da eklerim. Kesime hazır kurbanlık olarak da Çin’i seçtim. Çin’in emlak balonu patlayacak değil, patladı. Sarsıntı tüketici masraflarından işsizliğe, Hong Kong merkezli Çin off-shore tahvil pazarına kadar bir çok ilintili köşede hissediliyor. Bazı Çinli Çin uzmanlarına göre, kriz o denli habis ki, gelişme oranını 10 sene boyunca %2 civarına baskılayarak Çin’in ABD’yi geçip bir numaralı iktisat olma hayalini de yıkacak. Eğer vaktim veya keyfim olursa, veya bir sponsor cebime sağlam para koyarsa,  Çin’in konut krizi ile alakalı özgün yazı  yazacağım.  Şimdi mevzuyu fazla dolandırmadan konut pazarını bekleyen akibete geçelim.

Tüm dünyada  siyaset faizleri artıyor, bu doğrudan ipotek faizine yansıyarak konuta erişimi örseleyecek. IMF başta tüm millet-üstü kuruluşlar ve 3 büyük kredi derecelendirme kuruluşunun araştırmaları  2022-2023 döneminde şahıs başı bireysel gelir artışının yavaşlayacağını öngörüyor. Yani, konuta olan “ihtiyaç” (ev alıp barınma) talebi azalacak. Konuta olan yatırım talebi de imha olacak, şu sebeple artık konut gibi likit olmayan bir varlık yerine devamlı daha yüksek getiriler sunan finansal varlıklar  daha cazip.

Bloomberg’in yukarda zikrettiğim makalesinde birtakım uzmanlar, bu senaryoda 2 yan etkinin 2007 benzeri bir mali krize yol açacağını iddia ediyorlar. İlkin, mesken fiyatı düşmüş olduğu için ipoteklerini ödemek yerine evlerini bankaya devredenler çoğalır. Ya da bankaların konuta tahsis ettikleri kredilerde batık payı yükselerek ekonominin üretken alanlarına kaynak akımını bozar. Bu senaryonun sonunda, yatırım için alanlar ve bankaların hacizden edindikleri birimlerini haraç-mezat pazara sevketmeleri var. O zaman da konut fiyatlarında “kapitülasyon”  yaşanacağı için fasit daire başlıyor. Yani, servetinin önemli kısmı konuttan oluşan hane halkı kendin daha yoksul hissettiği ve servetinin nakte çevrilebirliği düştüğü için tüketimi kısıyor.

Açıkçası, işlerin bu kadar kötüye gideceğine inanmakta zorluk çekiyorum. Son bir ayda yenilenen anti-depressan ilacımın dimağımın karanlık dehlizlerinde sıska da olsa bir aydınlanma yaratmış olması mümkündür. Neyse, resesyon  ve ardından stagflasyon beklesem de birkaç Gelişmekte olan Ülke dışında 2007 benzeri bir mali kriz tahayyül etmekte zorlanıyorum.  Velakin, GalataSaray’ın Süper Lig’de performansının düşmesi, alkollü içecek ve tütün fiyatlarına yeni zamlar yada kronik migrenimin depreşmesi durumlarında fazlaca daha kötümser olabileceğimi şimdiden okurlarıma duyurmak zaruretindeyim.

Öte yanda, mesken balonlarının sönmesi ekonomik aktivite için  içler acısı bir büyüme. Çin’de inşaat ve mesken pazarlama hizmetlerinin GSYH’ya katkısı %25, işte bundan dolayı Asya devinde   konut krizi çıktı ve ekonomik kalkınma sona erdi diye cesur bir iddiada bulunuyorum. Bizde bu oran en son baktığımda %8-10 civarındaydı. Gelişmiş Ülkelerin çoğunda daha da düşük. Yine de, mesken tutarları düşüp, inşaat malzemeleri tutarları ve finansman maliyetleri yükselirken, inşaat sektöründe  daralma kaçınılmaz. Bu sektör öteki işkollarından girdi alımını azaltacağı benzer biçimde, mevsimlik yada geçici işçilerini de kapının önüne koyacak. Zaten yavaşlayan dünya ekonomisinde konut-inşaat benzer biçimde çok önemli bir sektörün frene basması resesyonu derinleştirir.

 

Eminim bu yazıyı okuyan bir çok aklı önceden “Orada öyle, burada başka, Baba, beğenmezsen, Ananı da al git” diyecekler.  Son bir yılda %150 artan fiyatlara ve artık üst-orta sınıfın dahi erişmekte güçlük çektiği kiralara karşın hala en iyi yatırım mesken diye ekşisözlük ve toplumsal medyada bana laf sokanlar uslanmaz. Bunların büyük bölümü Bitcoin $60 binken “sıradaki hedef $150 bin, almayan saçını başını yolar” diye bezirganlık yapan    güruhtandır.  Maalesef Darwin’in evrim teorisi bu kişiler açısından geçersiz. Aslında, her mali furyanın peşine takılıp sürekli yolunan kazların çiftleşmeyi azaltarak bir sonraki nesle sayısal katkısının azalması icap eder. Ama diyorlar ya, burası Türkiye; Darwin ve Anası çoktan kaçtı.

Bu kişilerin nörotik çabuk para kazanma ve ilk kuruş kar yazdıklarında da elaleme “Gördünüz mü, ben herkesten  akıllıyım” diye böbürlenmelerini engelleyemem. Ama,  makul biçimde birikimlerini enflasyon üstünde getiri ve az riskli alanlarda değerlendirme çabasında olan çoğunluğa erişebilirim belki.

%80 enflasyon, kesintisiz TCMB müdahalesiyle baskılanan  döviz kuruna rağmen %14 politika faizi kalıcı olabilir mi? Eğer olur diyorsanız, gidin konut alın. Ömür boyu arasında barınırsınız. Yok, “bunlar istisnai dönemler. Ya döviz kriz başgösterecek yahut faizler enflasyonun üzerinde bir düzeye yükselecek” diyorsanız, bu iki gelişmenin de evin piyasa kıymeti yerle yeksan edeceğini anlarsınız. Türkiye’de konut krizi yok, bir zeka buhranı var.

 

FÖŞ

 

Özlü söz:  Ben hepinizden zeki değilim,  ama siz benden aptalsınız.

 

Konut alan yanar

Fed’i yalnız FÖŞ anlıyor bu dünyada

 

 

Yorumlarınızı esirgemeyin lütfen 🙂

Yorum yapın