Merhaba,
Eylem, Orta Çin’deki bir şehirde tek bir projede daire alanlar tarafından protesto eylemi olarak başladı. Şimdi ülke çapında on binlerce insan, Çin Evergrande Grubu da dahil olmak suretiyle geliştiricilerin hemen hemen bitirmediği evler için ipoteklerinde ödeme yapmayı reddediyor.
2 trilyon yuan (296 milyar dolar) değerindeki kredilere yönelik güçlü boykot, problemi Çinli emlak şirketlerinden kocaman bankalarına kaydırarak Çin’in emlak çöküşünü derinleştirme tehdidinde bulunuyor. Bankalar, Covid kilitlenmeleri büyümeyi boğduğu için en güvenli gelir kapısı olarak ipoteklere güveniyorlar.
Politika yapıcılar tetikte. Finansal düzenleyiciler, bankaları projelerin tamamlanmasına yardımcı olmak için inşaatçılara borç vermeyi artırmaya çağırdılar. Konuya aşina olan kişilere göre, yetkililer ev sahiplerine ödemelerde bir ödemesiz dönem vermeyi bile düşünüyorlar. Birbiri ardına bankalar, yatırımcılara risklerin test edilebilir olduğu ve gecikmiş projelere maruz kalmalarının, borç verenlerin hisse senetlerinin bir göstergesi olarak bile küçük olduğu mevzusunda güvence verdi. Çin’in emlak şirketlerinin pay senetleri ve tahvilleri de, uzun zamandır sektörün sıkıntılarından korunaklı olduğu kabul edilen birtakım büyük oyuncuların hisseleri de dahil olmak suretiyle düştü. DBS Bank’ta makro stratejist olan Chang Wei Liang, “Bu meyil kontrol edilmezse ve kartopu olursa, Çin bankaları için kredi profillerinin kötüleşmesine ve gayrimenkul satışlarındaki artışı durdurma riski var” diyor.
Protestolar, Evergrande ve diğer geliştiricilerin son aylardaki temerrüt dalgasına rağmen, Pekin’in test altında olduğu görülen bir krizi yoğunlaştırıyor. Emlak piyasası istikrara kavuşmaya başlamıştı ve satışlar geçen ay Mayıs ayındakilerin üstünde çıktı. En büyük geliştiricilerden birinin başkanı, pazarın dipten döndüğünü de söylemişti.
Boykotlar, bankaların birleşik ipotek portföylerinin şimdiye kadar sadece bir kısmını etkilerken, Haziran ayının sonlarında süregelen protestoların büyüme hızı birçok kişiyi şaşırttı. Hareket, “WeNeedHome” başlıklı kitle kaynaklı bir belgedeki sayılara nazaran, Pazar günü itibariyle yaklaşık 91 şehirde minimum 301 projeye yayıldı.
China Real Estate Information Corp., 24 büyük şehirdeki gecikmiş projelerin, geçen sene satılan mülklerin ortalama %10’una eşit olan 24,7 milyon metrekareyi (266 milyon fit kare) kapsadığını tahmin ediyor.
Protestonun kapsamını izlemek, Çin’in Temmuz ayı ortalarında boykot sayısını belirleyen kitle kaynaklı çevrimiçi belgeleri sansürlemeye başlamasından sonrasında giderek zorlaştı. Bu tür paylaşılan dosyalar, küresel yatırımcılar ve araştırmacılar için mühim bir veri kaynağı olmuyordu.
Boykotlar, Çin’de ev satın almanın benzersiz risklerini yansıtıyor. Birçok ülkedeki tüketicilerin, inşa edilmeden ilkin bir mesken birimini garanti dibine almak için mevduat yatırmaları gerekirken, çoğu zaman mülk edinene kadar ipotek ödemeleri yapmazlar. Çin’de, kredi ödemeleri bu ilk mevduatla adım atar ve projeler ertelendiğinde yıllarca devam edebilir. Bu satış öncesi nakit birikimi, geliştiricilerin son on yılda konut patlamasını beslemelerine destek oldu ve eskileri bitmeden yeni projelere başlamalarına izin verdi. Özünde, inşaatçılar ev satın alanların kendilerinden borç alıyorlardı, sadece nakit yerine mesken borçluydular.
Sistem, geçen yıl aşırı kaldıraçlı firmaların borçlanmalarına yönelik hükümet baskısıyla durmaya başladı ve Evergrande ve Sunac China Holdings Ltd. Ve Kaisa Group Holdings Ltd gibi diğer büyük adlar de dahil olmak suretiyle son aylarda 26 milyar dolardan fazla tahvilde minimum 18 temerrüde yol açtı. Nakit sıkıntısı, Pekin’in inşaatı bitirmek için defalarca bastırmasına karşın, geliştiricilerin projeleri tamamlamasını zorlaştırdı.
Nomura’dan Lu, Çinli geliştiricilerin 2013’ten 2020’ye kadar evvelinde sattıkları evlerin ancak %60’ını teslim ettiğini tahmin ediyor. Geçen yıldan bu yana durdurulan projelerle alakalı protestolara şahit olan Evergrande, çevrimiçi çeteleye göre en fazlaca boykotla yüz yüze.
Mortgage İsyanı: Bitmemiş emlak projelerinin kredi ödemede boykotlara yol açmış olduğu yerler
Gayrimenkul, Çin’deki hane halkı servetinin yaklaşık %78’ini oluşturuyor ki bu seviye ABD oranının iki katı. Aileler genellikle yıllarca tutum ediyor ve bir ev satın almak için arkadaşlarından ve ailelerinden borç alıyorlar. Evergrande fiyaskosu geçen sene ortaya çıktıkça, birçok piyasa gözlemcisi, Çin’deki ev alıcılarının genellikle nakit olarak ödeme yapması gerçeğiyle finansal bulaşmanın sınırlı olacağını söylemiş oldu. Ancak bazıları ipotek kullandı ve boykot, krizin acısının ne kadarının hanehalklarına düştüğünün altını çiziyor.
Çin Halk Bankası’na nazaran, Çin’in ödenmemiş ipotekleri 2021 sonunda 38,3 trilyon yuan olarak gerçekleşti. GF Securities Co., toplu reddetmelerden 2 trilyon yuan’a kadar ipoteğin etkilenebileceğini düşünüyor. Kredilerin toplam bakiyesine gore alıkonulabilecek miktar daha minik olacaktır.
Etkinin diğer tahminleri daha azca ürkütücü. Jefferies’ten Chen, her alıcının temerrüde düşmesi durumunda, bunun performans göstermeyen kredilerde 388 milyar yuan’lık bir artışa yol açacağını söyledi. Bankalar etkinin hala oldukça daha düşük bulunduğunu söylüyor. Bankaların bir çetelesine göre, protestolardan risk altında olan ortalama 2,11 milyar yuan kredi var.
DBS’deki Chang’a göre, protesto daha da dikkat çekici, bundan dolayı Çinli aileler nadiren ipotekleri terk ediyor ve bankalar yasal olarak tam geri ödeme talep etme hakkına sahipler. Yine de, tüketiciler kolektif eylemin bir kararı zorlayacağını umuyor olabilirler, özellikle de Pekin Ekim ayında Komünist Parti Kongresi öncesinde sosyal huzursuzluğu sınırlamaya çalışırken. Enodo Economics’in baş ekonomisti Diana Choyleva, Bloomberg Televizyonu’ndaki bir röportajda “Bu siyasal bir protesto” dedi. “Bu bir bankacılık krizi olmayacak; orada değiller. Ancak bu, potansiyel olarak bir güven krizi ve Çin Komünist Partisi’nin çok önemli bir şekilde korkmuş olduğu bir kriz.”
Jefferies’teki Chen’e gore yetkililer bir ikilemle yüz yüze. Ev alıcılarını desteklemek için borç verme kurallarının hafifletilmesi daha fazla benzer tepkileri teşvik edebilir, ancak sosyal istikrar hükümet için öncelik olmaya devam etmekte. DBS’den Chang, “Temel davamız, hükümetin devreye girmesi ve Gordion düğümünü çözmesi” dedi.
Bloomberg
Yorumlarınızı esirgemeyin lütfen 🙂